Un nuovo strumento finanziario di solidarietà

Un nuovo strumento finanziario di solidarietà generazionale, per l’accesso  o riqualificazione della casa, di sostegno ai redditi;

 di Stefano Patriarca 

Le esigenze

Uno dei paradossi dell’assetto del risparmio e del patrimonio del nostro paese è quello costituito dalla contemporanea presenza di una notevole quantità di risparmio accumulato in attività finanziarie, ma soprattutto in attività immobiliari e una relativa “penuria” di redditi e/o di beni immobili disponibili per le giovani generazioni. Un altro elemento particolare è costituito dalla situazione di quegli  anziani che possiedono la casa di abitazione di un valore medio alto, (ad esempio casa nei centri storici delle città o abitazioni che hanno avuto per specifiche situazioni del mercato immobiliari forti rivalutazioni) ma che disponendo di redditi da pensioni bassi o medio bassi, riescono a fa fronte con difficoltà alle proprie esigenze come alla necessità di interventi di manutenzione dell’abitazione o di ristrutturazione legate all’esigenza di adattare l’abitazione alle mutate condizioni fisiche (es. barriere architettoniche etc..)

E’ opportuno ricordare come in Italia il livello complessivo del risparmio accumulato in termini di attività finanziarie ed immobiliari sia più alto rispetto a quello medio europeo, squilibrio che aumenta in modo evidente se si considera il rapporto ricchezza/reddito. A questo fenomeno non è estraneo ovviamente il livello del debito pubblico che determina un risparmio accumulato di entità superiore a quello degli altri paesi, e la rilevanza del debito pensionistico. Ma la specificità italiana non è solo determinata dal peso dell’indebitamento pubblico, ma anche dalla quota superiore rispetto a  quella di altri paesi di valore del patrimonio immobiliare complessivamente disponibile per le famiglie. Gli studi della Banca d’Italia hanno evidenziato in modo chiaro come tale contesto sia ulteriormente aggravata dalla presenza di forti squilibri distributivi di tale “ricchezza”  (ad una sempre più diseguale distribuzione del reddito si accompagna una ricchezza la cui distribuzione tra le famiglie è ancora più diseguale). Ma un’altra caratteristica tipica della nostra realtà è quella costituita da uno squilibrio anche “generazionale”: il valore del patrimonio immobiliare cresce al crescere dell’età del proprietario, anzi si incrementa al crescere dell’età in maniera esponenziale. Ciò non solo per l’ovvia ragione che l’acquisizione di patrimonio immobiliare diventa possibile per le famiglie al crescere del risparmio accumulato e quindi dell’età e dei redditi. L’aumento della vita media determina un ulteriore elemento di spinta alla crescita del patrimonio immobiliare. Infatti il trasferimento generazionale della casa di residenza avviene ad un’età sempre più alta sia del proprietario che trasferisce il bene sia dell’erede che lo acquisisce determinando una discrasia tra  necessità dei giovani di abitazione e disponibilità del bene. Si pensi che tre decenni fa, in presenza di una speranza di vita media di 75 anni  e un’età media per la nascita del primo figlio di 25 anni, ( nel  1970 per le donne erano circa  questi i valori )il trasferimento generazionale della casa  avveniva con un’età dell’erede di 50 anni, che ha a sua volta un figlio dell’età di 25 anni. Attorno al 2010 con una speranza di vita di 85 anni il trasferimento generazionale avviene a  60 anni dell’erede, con un nipote del proprietario di 35 anni. E’ evidente come in questa ultima situazione la disponibilità patrimoniale del bene, per la terza generazione sia assolutamente sfasata rispetto alle necessità: infatti all’età dell’erede diretto ( 60 anni) la probabilità che questo abbia acquisito la proprietà di una  casa è molto alta ( oltre il 70%) , mentre l’eventuale disponibilità del patrimonio per la terza generazione avviene a 35 anni, lasciando scoperta la necessità di abitazione proprio negli anni iniziali di ingresso sul mercato del lavoro e di costruzione di nuclei familiari (25 – 35 anni) nei quali meno della metà delle persone ha l’abitazione in proprietà. Inoltre l’accentuarsi di fenomeni di riduzione dei redditi nei primi 5 10 anni di ingresso sul mercato del lavoro, dovuto al peggiorare delle condizioni del mercato del lavoro per i giovanti (precarizzazione) determina una situazione particolarmente critica per l’accesso alla casa proprio nel periodo più complesso che dovrebbe coincidere con il periodo di costruzione di nuovi nuclei familiari.

Le linee guida della proposta

Partendo da queste considerazioni la proposta che qui si  illustra è quella di introdurre uno strumento finanziario che ha l’obiettivo di “anticipare” fino a 15-20 anni la disponibilità del valore dell’immobile posseduto dalla prima generazione alle generazioni successive o al medesimo proprietario,  senza che il proprietario ne perda la disponibilità fino al suo decesso, momento nel quale dovrà essere saldato il debito contratto dagli eredi.

 Si tratterebbe di una sorta di operazione di “sconto” del valore dell’immobile che costituirà l’eredità, anticipandone l‘utilizzo finanziario .

 L’utilizzo di questo anticipo finanziario del valore dell’immobile potrebbe essere utilizzato a tre scopi principali:

• consentire l’acquisto di un’abitazione ad un erede ;
• consentire la disponibilità finanziaria per l’adattamento alle mutate esigenze, la manutenzione e il recupero del patrimonio abitativo dell’anziano ;
• consentire la disponibilità di un flusso finanziario  aggiuntivo al fine di integrare bassi livelli pensionistici e di reddito.

Lo strumento finanziario da introdurre: la rendita ipotecaria vitalizia

Il prestito ipotecario vitalizio uno strumento da modificare

La finanziaria 2006 ha introdotto il prestito ipotecario vitalizia. Tale strumento è costituito da un prestito restituibile al decesso del contraente a valere sul valore della casa di abitazione.

Tale normativa, varato dal precedente governo, introdurre in  Italia una strumentazione già esistente in altri paesi, ma con caratteristiche tali la sua attuazione avrebbe pesanti conseguenze negative su coloro che volessero utilizzare tale strumento. Non a caso tale previsione normativa ha provocato forte contrarietà e opposizione da parte delle associazioni sindacali dei pensionati e dei consumatori, a causa della normativa costruita che non si cura di tutelare in modo adeguato il contraente di tale prestito ipotecario vitalizio, esponendolo a rischi di grande rilievo proprio in considerazione del fatto che si opera su una platea di possibili utilizzatori, gli anziani con limitata disponibilità di reddito e in condizioni di bisogno che dovrebbe essere tutelata in maniera adeguata nei confronti del contraente forte (istituti finanziari) . Sembra infatti che quello che abbia spinto il legislatore sia stata l’unica preoccupazione di legittimare  il piv, autorizzando la possibilità della capitalizzazione composta degli interessi (particolarmente onerosa per l’utente), e l’autorizzazione alla concessione di tale prestito anche agli intermediari finanziari, oltre che alle aziende ed istituti di credito.

Gli aspetti più negativi del prestito ipotecario vitalizio così come disciplinato dalla finanziaria varata nel 2005, e che rischierebbero di portare a rilevanti e lucrose cessioni di abitazioni agli istituti finanziari sono indicati nel documento allegato , e il quella che prevede come unica forma la concessione di un prestito in unica soluzione con la capitalizzazione annua composta degli interessi (anatocismo consentito) e il rimborso integrale in unica soluzione al decesso . E’ evidente il perché di tale criticità: la possibilità di restituire il mutuo ottenuto solo in unica soluzione al decesso, unita con la capitalizzazione composta degli interessi fa aumentare il debito in modo esponenziale. 

La rendita ipotecaria vitalizia

Si tratta perciò di introdurre anche in Italia lo strumento già presente in altri paesi, alle seguenti condizioni:

• finalizzarlo ad una specifica politica della casa e del sostegno ai redditi
• di modificare in modo rilevante la  normativa introdotta  ;
• determinare un livello agevolato dei tassi di interessi applicati e vicino a quello dei titoli del debito pubblico di lungo periodo;
• di prevedere un intervento delle amministrazioni locali e regionali di sostegno e promozione per un utilizzo virtuoso dello strumento;
• di definire in via pattizia con le istituzioni finanziarie che vorranno operare in tale mercato, specifiche condizioni;

Vi è da sottolineare come l’intervento normativo è indispensabile su alcune cose, ma l’attuale legislazione consentirebbe già oggi l’introduzione di forme adeguate dello strumento finanziario.

La modifica più rilevante da operare è quella di prevedere non solo l’erogazione di un prestito con capitalizzazione annua restituibile in unica soluzione, ma anche quella che potremmo chiamare una rendita ipotecaria vitalizia: un prestito rateale  che determinerebbe un debito futuro circa dimezzato rispetto all’ipotesi precedente in quanto gli interessi decorrerebbero dall’erogazione effettiva delle rate. 

In tal modo l’anziano contraente avrebbe, a fronte di una rendita mensile da lui stabilita un debito da restituire al suo decesso, costituito dalla somma delle rate più gli interessi, debito che sarebbe saldato dagli eredi a valere sul valore dell’immobile, tale debito potrebbe coprire una quota uguale o inferiore al valore dell’immobile .

Ovviamente è determinante sul livello del debito futuro il tasso di interesse che viene applicato su tale operazione. Si tenga conto che con un tasso di interesse al 4%, una rendita vitalizia mensile decorrente a 70 anni di età pari a 100 euro mensili genera un debito al decesso di  30 mila euro circa, al 7% genererebbe un debito di 45 mila euro circa.

 La proposta per il sostegno dell’acquisto di case ai giovani: il mutuo immobiliare per il trasferimento generazionale (MIG)

  Ma vediamo come l’introduzione della rendita ipotecaria vitalizia potrebbe essere di aiuto ad un’operazione di sostegno dei giovani per l’acquisto di case di abitazione.

 L’ anziano proprietario di casa accenderebbe d’intesa e insieme agli eredi una rendita ipotecaria vitalizia di un ammontare tale da generare un debito al suo decesso inferiore al valore della casa di abitazione, e cederebbe la rendita all’erede, rimanendo proprietario e utilizzatore dell’immobile.

Il giovane che fosse futuro erede in tutto o in parte del un patrimonio immobiliare contrarrebbe un mutuo immobiliare per acquisto abitazione, compensato in tutto o in parte dalle rate mensili generate dal prestito contratto dal titolare dell’immobile oggetto della futura eredità

L’istituto di credito erogherebbe l’importo del prestito acceso con il mutuo e compenserebbe (in tutto o in parte) la rata del mutuo con la rendita ipotecaria vitalizia accesa dal proprietario a favore dell’erede;

al decesso del proprietario l’erede dovrebbe saldare il debito maturato sulla rendita ipotecaria vitalizia che cesserebbe, permanendo ovviamente il mutuo sulla casa acquistata

In altre parole si costruisce un meccanismo tale da consentire di “anticipare” il godimento dell’abitazione da parte del giovane in quanto gli consente di utilizzare anticipandolo, in tutto o in parte, il valore dell’immobile che costituirà la sua eredità senza che questo implichi l’alienazione dell’immobile, e che continua ad essere di proprietà fino al trasferimento ereditario del parente proprietario. 

  Ad esempio :

• si ipotizzi la necessità di ottenere per l’acquisto della prima casa da parte di un giovane un mutuo di 200 mila euro; ad un tasso del 5% (vicino alla media degli attuali tassi sui mutui trentennali) esso genera una rata di rimborso mensile di 1005 euro mensili per 35 anni. Un importo che può risultare decisamente elevato per un giovane o una giovane coppia all’inizio della percorso lavorativo.
• Tale rata però, nello schema che presentiamo di MIG, sarebbe in parte  compensata dalla rendita vitalizia ipotecaria accesa ad esempio da un titolare di immobile di 70 anni di 748 euro che genererebbe appunto un debito futuro  (considerando la speranza di vita media ) di 200.000  euro al tasso del 5%.
• In tal modo gli effetti complessivi dell’operazione sarebbero i seguenti:
• a fronte di un mutuo di 200.000 euro necessario per l’acquisto dell’immobile, il giovane erogherebbe mensilmente 256 euro (saldo tra 1005 e 748)
• al momento del trasferimento ereditario dell’immobile sul quale è stata accesa la riv, supponiamo dopo 15 anni, l’onere costituito dalla riv ammonta a 200.000 euro che potranno essere restituiti alienando (in tutto  o in parte) una delle due case che a quel momento  saranno di proprietà dell’erede (o la prima casa ereditata o quella acquisita con il mutuo)
• una volta saldato tale debito la rata del mutuo si eleva a 1005 al mese.

In definitiva tale operazione consente la riduzione radicale dell’onere del mutuo per i primi 15-20 anni di erogazione.

Ma vi è un altro aspetto da sottolineare. E’ vero che l’onere dell’operazione è costituito dagli interessi sul mutuo e sulla rendita ipotecaria vitalizia, ma occorre considerare anche la rivalutazione monetaria del valore dell’immobile, Qualora questa fosse equivalente al tasso di interesse applicato sulla rendita ipotecaria vitalizia , l’onere dell’operazione finanziaria sarebbe nei fatti o azzerato o in parte compensato da tale rivalutazione .

 Una proposta per le amministrazioni locali e regionali

Lo strumento finanziario sopra indicato può essere un importante elemento per una politica di intervento mirata delle amministrazioni locali e regionali sulla casa. Infatti la promozione, la regolazione e sorveglianza, e anche l’incentivazione all’utilizzo di uno strumento del genere nelle città, specie nei grandi comuni potrebbe essere una leva importante per aiutare a risolvere il problema casa per le giovani generazioni, ma anche quello della disponibilità finanziaria per gli interventi di manutenzione e recupero.

Infatti in tal modo si utilizza per le esigenze attuali il valore (anticipato) del patrimonio immobiliare esistente che funge da leva finanziaria senza che i proprietari siano costretti a venderlo.

In tal modo si aiuta un trasferimento generazionale del patrimonio abitativo o anche processi di manutenzione e recupero nei centri storici. Le amministrazioni locali potrebbero promuovere apposite convenzioni con grandi istituti di credito al fine di costruire proposte di rendita ipotecaria vitalizia (riv) e di mutuo immobiliare per il trasferimento generazionale (mig) regolate, a tassi adeguati, con forme di informazione trasparenti, delle quali lo stesso ente locale potrebbe farsi promotore al fine di informare e tutelare una fascia di utenza particolarmente debole. Non solo ma l’ente locale potrebbe incentivare tale forma di trasferimento generazionale regolando la fiscalità sulla casa al fine di incentivare tali operazioni. Le stesse amministrazioni regionali (ma anche locali) potrebbero intervenire per sostenere con opportune incentivazione una politica di tassi agevolati al fine di agevolare un processo di aumento delle disponibilità finanziarie di coloro che devono acquistare o mantenere una casa, ovviamente determinando rigide condizioni di accesso all’incentivazioni (finalità, caratteristiche di reddito e dell’abitazione, del nucleo familiare etc….)

Vi è da sottolineare infine come l’introduzione di un meccanismo trasparente e conveniente di trasformazione dei valori immobiliari in rendite godibili nel periodo di pensionamento agevolerebbe un risparmio immobiliare anche a fini previdenziali, potendosi convertire in caso di necessità i valori degli immobili nei quali si vive in “rendite aggiuntive” alla pensione, in considerazione anche del fatto che l’investimento immobiliare rispetto alle altre forme di investimento a finalità previdenziale, non determina rendimenti inferiori (anzi) e soprattutto consente di risparmiare e contemporaneamente godere di un bene, la casa, che è tra i primi drammatici problemi delle giovani generazioni.

            Fonte: sito nazionale di legautonomie